Mua đất kẹt, rủi ro khôn lường

Thị trường mua bán nhà đất, chung cư thời gian gần đây đã có những tín hiệu tích cực. Người dân có nhu cầu tìm mua căn hộ để ổn định chỗ ở ngày càng tăng lên , đặc biệt là căn hộ có diện tích và mức giá vừa phải khiến người mua nhà vừa náo nức vừa băn khoăn.

Quyến rũ những lời hứa hẹn

Chị Mai Ngọc , một người đang rao bán dồi dào loại nhà , đất giá rẻ ở khu vực quanh Nguyễn Xiển , Thanh Xuân đã giới thiệu cho chúng tôi đủ loại sản phẩm nhà đất xây sẵn , 1 đến 2 tầng và có thể vào ở ngay. Các loại nhà đất này chỉ có mức giá xoay quanh ngưỡng 1 tỷ đồng. Chị Ngọc thẳng thắn: “Nhà đất loại này đều xây trên đất xen kẹt , đất nông nghiệp , phi nông nghiệp thế nên giá mới rẻ”.

Khi thấy chúng tôi có vẻ băn khoăn về tính pháp lý của nhà đất , chị Ngọc khẳng định: “Hoàn toàn có thể an tâm , thừa thãi người đã mua và chuyển về sinh sống ở đây. Mặt khác , trong lúc giao thiệp , người mua sẽ có giấy tờ công nhận của xã , phường bao gồm: công nhận không xảy ra tranh chấp với các hộ dân xung quanh; giấy tờ xác định vị trí của thửa đất; Hóa đơn thuế của mảnh đất… Trong mai sau , các mảnh đất này sẽ được làm sổ đỏ bởi nhà nước đang trong quá trình triển khai rà soát lại những mảnh đất nông nghiệp , phi nông nghiệp , trong tình trạng xen kẹt giữa khu dân cư như thế này để chuyển đổi thành đất ở”.



Vẫn thấy khách còn băn khoăn , chị Ngọc cam đoan thêm là sẽ bảo hành trong 2 năm; trong trường hợp nhà , đất chị bán bị rơi vào diện giải phóng mặt bằng hay quy hoạch thì người bán sẽ hoàn tiền gốc cộng lãi theo nhà băng cho người mua.

Ngày nay trên địa bàn Hà Nội , ngoài khu vực Nguyễn Xiển ra thì các khu vực khác như Tân Triều ( Thanh Trì ); Bùi Xương Trạch , Hạ Đình , Triều Khúc ( Thanh Xuân ) , Nam Từ Liêm , Bắc Từ Liêm , Tây Hồ… cũng thừa thãi mảnh đất xen kẹt , đất nông nghiệp , phi nông nghiệp được rao bán rầm rộ. Mức giá bán của các mảnh đất này nao núng trong khoảng từ 18 đến 25 triệu đồng một thước vuông. Có những khu , loại đất này còn được chào bán với giá lên tới 32 đến 55 triệu đồng một thước vuông do có vị trí đắc địa , gần trung tâm , Đường lớn để đi làm , đi học.

Nhiều rủi ro tiềm ẩn

Người mua nhà chỉ phải bỏ ra tầm khoảng từ 600 triệu đến 1 tỷ đồng là có thể sở hữu một nhà đất khá bằng lòng , thậm chí còn có nhà xây hoàn thiện có thể vào ở ngay. Điều này quả thật rất quyến rũ với những người đang có nhu cầu mua nhà. Thêm vào đó , thủ tục mua bán , sang nhượng lại đơn giản , đơn giản nên dù không có sổ đỏ , tính pháp lý mập mờ , nhiều rủi ro , những loại đất này vẫn được dồi dào người chấp thuận , săn đón , tìm mua.

Là người phụ trách mảnh đất nền của sàn BĐS Vicland ( Mễ Trì , Nam Từ Liêm ) , ông Nguyễn Hiếu cho biết: “Có hai nhóm đối tượng mua loại đất này. Một là những người mua chỉ có ít tiền , họ chấp thuận rủi ro để có chỗ ở ổn định. Loại thứ hai là những người rất am tường các quy định liên hệ đến đất đai , có nhiều tiền , muốn đầu tư để hưởng lợi. Chi phí đầu tư ban đầu cho những mảnh đất này thường rất rẻ do không sổ đỏ”. Nhưng với kinh nghiệm công việc của mình , ông Hiếu cũng khuyến cáo người mua rằng , không nên vì mức giá rẻ mà người mua mạo hiểm đầu tư loại đất này bởi nguy cơ rủi ro tiềm ẩn vẫn rất cao. Mặt khác , giấy tờ giao thiệp trong quá trình mua bán chỉ là giấy viết tay hoặc photo , nên khách hàng rất dễ bị “bẫy”. Có những trường hợp cùng một mảnh đất có thể bán được cho nhiều người. Nếu xảy ra những tranh chấp thì người mua nhà không có những chứng cứ pháp lý để chứng minh đó là đất của mình.
Ở bình diện khác , theo các cấp chính quyền , tại những khu vực được phản ảnh là có đất nông nghiệp , phi nông nghiệp hay đất xen kẹt rao bán đều khẳng định rằng , các thương vụ mua bán này không có chuyện phường , xã công nhận về tính chính đáng của thương vụ cũng như của bản thân nhà đất đó. Thế nên , người mua nhà phải thật cẩn trọng trong quá trình thẩm tra , xác minh , đặc biệt là về nguyên lai mảnh đất , cũng như giấy tờ chứng minh để tránh mắc mớp hay thiệt hại khi quyết định mua nhà đất này.

Cũng san sớt về những chiến thắng trong năm qua , giám đốc điều hành một công ti BĐS chuyên bán buôn nhà bình dân tại thị trường Tp.HCM cũng cho biết , công chức cấp quản lý ở công ty ông có ngày công năm không dưới một tỷ đồng trong năm qua. Doanh nghiệp của ông này vừa phân phối ở phân khúc căn hộ giá rẻ lại vừa đầu tư trực tiếp vào các dự án nên các chế độ lương , thưởng cũng như huê hồng cho công chức khá “xum xuê”. Vị này cho hay: “Ở sàn chúng ta , công chức vượt hẳn lên-xuất chúng có mức huê hồng đạt tới 300 triệu đồng , chưa kể mức thưởng từ 8 đến 9 tháng lương”.


Chưa đầy 2 năm làm nghề nhưng anh Hoàng , một môi giới chăm làm ở phân khúc đất nền ở vùng ven Sài Gòn cũng đã kịp ghi tên mình vào nhóm môi giới vượt hẳn lên-xuất chúng của công ti anh đang làm. Trong năm qua , anh Hoàng đã môi giới thành công cộng tất cả lại gần 30 nền đất , số tiền thưởng và hoa hồn anh Hoàng nhận được cũng suýt soát 300 triệu đồng. Sau 20 tháng vào nghề. Ngày công của anh đã có xu hướng gia tăng so với bình thường 70% , anh Hoàng cho biết , năm 2015 , Tết ở nhà anh sẽ thật hoành tráng , anh cũng đặt mục đích hy vọng tốt nhất cho việc kinh dinh trong năm nay.

Một vị giám đốc điều hành công ti tham vấn đầu tư tại quận 7 ( Tp.HCM ) cũng cho hay , từng có một nữ môi giới nhà đất của công ti địa ốc đặt trụ sở tại quận Bình Thạnh , Tp.HCM có doanh số huê hồng nhàng nhàng lên tới 300 triệu đồng mỗi quý , như vậy vị chi thu nhập của người này lên tới 1 , 2 tỷ đồng/năm.

Theo tìm hiểu , bí quyết của công chức bán hàng này là nên tác nghiệp theo nhóm chứ không nên làm cá nhân chủ nghĩa. Công chức này đã thuê đội ngũ sinh viên đi phát tờ rời và đăng lăng xê trả tiền theo cú click chuột , ngoại giả , công chức này cũng lập nhóm gạn lọc khách hàng tiềm năng để giới thiệu dự án đến khách hàng. Vị giám đốc điều hành trên cũng cho biết thêm: “Nhờ có tác phong chuyên nghiệp nên công chức môi giới này luôn đạt doanh số khủng và được rất nhiều khách hàng , nhà đầu tư nhớ tên , tìm đến để mua bán nhà mặc dù chỉ thực hành khâu cuối cùng là chốt khách mua nhà”.

Ông Trần Đức Phương ,  Tổng giám đốc công ti TNHH Đầu tư xây dựng bất động sản Nam Tiến phân tích: “Thanh khoản của thị trường bất động sản trong năm 2014 đã tăng trở lại ở nhiều phân khúc từ cao cấp đến bình dân. Vì thế , có nhiều môi giới đã có ngày công lên đến bạc tỷ , tất nhiên cũng phải thừa nhận , đấy là những công chức tuyệt trần giỏi”.

Ông Phương cũng cho biết thêm , ngày công của môi giới bây giờ cốt yếu dựa vào tiền huê hồng chứ không phải ngày công , thế nên doanh số sẽ quyết định sự sống còn trong nghề của công chức môi giới. Trên thị trường bây giờ , mức huê hồng nhàng nhàng sờn lòng trong khoảng từ 2 đến 4 phần trăm tùy theo từng loại giao kèo và hàng thuộc loại dễ hay khó bán.

Theo quan điểm của ông Phương , so với phí tổn bán hàng đang ngày một tăng cao thì tỷ lệ chiết khấu này vẫn còn thấp. Các công chức môi giới được hưởng lương cứng ( cố định ) cộng với đó là từ 30 đến 50 phần trăm khoản tiền huê hồng được trích ra từ các thương vụ , vì thến nên chỉ có những người có kỹ năng bán đồ gin ( con số này không nhiều ) thì ngày công mới đạt được mức khủng. Cũng theo ông Phương: “Trên thực tiễn thì chỉ có phân phối hàng độc quyền hoặc hàng  đáng được coi trọng cao mới giúp cho môi giới sống khỏe được vì lúc đó mức huê hồng được chiết khấu đẹp hơn nhiều”.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam , giám đốc điều hành công ti Nam Phát có nhận xét: “Trong năm 2014 , đúng là đã có những môi giới bất động sản đạt mức ngày công bạc tỷ với doanh số bán hàng cao đến bất ngờ nhưng đó chỉ là bề nổi của nghề này , bởi dưới áp lực của việc kinh dinh , nghề này nhịp độ dưới mức bình thường đào thải vấn đề nhân sự khôn xiết khủng khiếp”.

Ông Nam cho hay , các công ti phân phối bất động sản cứ tuyển vào 100 công chức thì 6 tháng sau , tỷ lệ loại thải trung bình vào khoảng 70 phần trăm ,  so với các ngành khác thì con số này rất cao. Trong số 30 người trụ lại thì tiếp kiến lại bị nghề thử thách , quá trình đó loại thêm 10 người nữa trong vòng một năm sau thời gian ấy. Như vậy , sau 18 tháng , 100 công chức sale sẽ chỉ còn lại 20 người có xác xuất bám trụ được với nghề. Ví như có một đôi người trong số này có ngày công bạc tỷ trong năm thì cũng không có gì là lạ.

Ông Nam cũng tiết lộ , để sống tốt với nghề môi giới bất động sản thì ngoài sự cố gắng cá nhân chủ nghĩa , nhân tố may rủi có tác động đến một điều gì đó cũng khá lớn. Có những khi công chức đăng lăng xê phải theo hình thức trả 75.000 đồng cho một lần click chuột bất kỳ , nghề nghiệp này có khi hải chi lên đến 12 triệu đồng mà vị tất đã tìm được khách hàng. Nhưng cũng có những người đăng lăng xê ở loại hình này nhưng chỉ trả đến 3 , 5 triệu đồng thì cạn vốn và phải chọn giải pháp phát tờ rời , nhắn rác mất thời kì. Nhân tố may rủi cũng đưa lại những trường hợp vô tình gặp được nhóm khách hàng có nhu cầu nhà thực sự , nhóm khách này đủ khả năng chi trả hoặc có ý định đầu tư thì lúc đó , việc mua bán lại diễn ra ào ào.

Dưới áp lực của nghề , các môi giới địa ốc thường chịu sự găng quanh năm. Từ áp lực không có khách cho đến găng khi tiếp cận được khách và họ đã kí cược rồi nhưng sợ “thượng đế” lại thay đổi quyết định rồi bỏ cọc , mất khoản tiền huê hồng. Chưa kể đến áp lực về thời kì làm việc , ngoài 8 tiếng , họ phải làm ngoài giờ thêm chừng đó thời kì nữa , có nhiều khoản phí tổn phải tự móc tiền túi trả.

Ông Nam chia sẻ: “Bên cạnh niềm vui của những người ngày công tốt cũng có những tiếng thở dài của những người chỉ kiếm đủ sống rồi lặng lẽ thối lui vì không phù hợp với nghề khắc nghiệt này”.